土地を活用した相続対策

　昨年の夏から秋にかけて横浜を中心に急激に神奈川県の市街地の地価が上昇する

のを実感いたしました。

　特に駅から徒歩で7分以内の市街地の地価は大幅に上昇しており、相続税の重課が

心配されます。

　仮計算でもよいですから、現在のご自身の相続税額がどのくらいになるかを知ってお

くことは大切です。特に土地を多くお持ちの方は事前対策として相続対策を実施するこ

とをお勧めいたします。お持ちの土地を活かした対策とはなりますが、ご自身の所有す

る土地建物等を現物出資し会社を設立することになります。従って初めはご自身が株

式を100％所有することになります。

　相続対策が中心ですので、資本金は300万円ぐらいにし、あとは資本準備金にでもし

ておきます。主体は不動産業となりますので、出資時に建物等を所有することになりま

したら、それを第三者に貸付けたり、自社の役員社宅として活用いたします。またリ

フォーム、増築等を実施いたしますと、なお一層の有効活用となってきます。

　現預金を十分にお持ちでしたら、駅から徒歩で7分以内でライオンズマンション等の知

名度の高い会社（管理が行き届き、将来不安に対応している）の中古マンション等（6年

落ち以後のものでしたら新築物件に比較しかなり安くなっています）を購入することをお

勧めいたします。

　この実行により、現預金という資産が土地、建物等に替わる事になり、土地、建物等を

取得し3年経過しますと、相続税評価額が下がる事になります。現預金の所有状況によ

り、土地、建物等の取得を考慮した対策となってゆきます。

　現預金が不足でしたら銀行からの借入をお勧めします。借入という債務は財産評価の

時の負債となり、相続税評価額がグッと下がります。

　また、購入した土地、建物等は相続税法上、取得時の評価額は取引価額となっており

ますが、取得から3年たつと税法上の評価額となり下がるのです。また3年という「時」は

実際に相続税対策を実施した時には、かなり早くくることが実感されます。

　従って、所有する土地、建物等を現物出資（出資に際して土地の評価が時価とい

うことで難しくなりますので不動産鑑定士に依頼すると良いです。思いのほか安価で受

けてくれます。また税務署の鑑定士に対する信頼は高いものがあります）して会社を

設立することにより何もせずに所有している状態での相続税額と比較していただくと驚く

ほど違いが生ずることにビックリされるハズです。

　このため、第一段階では最初にご自身の土地、建物等を会社に現物出資し建物の一

部を第三者に貸付けたり、自社の役員社宅として活用します。またリフォーム、増築等

を実施いたしますと、なお一層の有効活用となってきます。

　3年経過時点での、現物出資する以前の相続税額との違いを知ることが大切です。（出資して3年経過するまでは出資時の時価評価となります。）

　次の第2段階は、ご自身の現預金を使ってのライオンズマンション等の中古マンション

を購入し3年経過時の株式評価をすることです。

　次は第3段階で借入を使ってのライオンズマンション等の中古マンションを購入し、3年

経過時の株式評価をすることです。

　以上の様な対策をたてる事で設立時にご自身が所有している株式を現物出資から3

年経過時以後にお子様等へ株式の移転を開始するのです。

　株式の移転には贈与税の基礎控除を活用し、毎年コツコツと年数をかけてご自身の

株式を移転してゆくことが大切です。

　また、不動産会社を設立したのですから、お子様等を役員（従業員ではダメ）にして役

員報酬をとり、ご自身の所得の分散を計ってゆくことをお勧めします。また、お子様等も

役員報酬を得るのですから生活の安定につながります。言わば役員報酬という毎月の

現金贈与が実現するわけです。

　この場合は最低月1回は役員会を開き必ず集まって、自社の管理する不動産状況に

ついて打ち合わせる事が必須です。不動産管理をする事になれば、借主についての更

新、入居、管理等いろいろな問題が起こってきますので、役員は全員参加を旨とし、各

人ノート持参で経過を記述し、税務対策をおこたりなくすることが肝要です。

　同時に不動産については高額ですので、税務状況、国の政策状況、不動産業界状況

等に関心を払い、各役員が知り得た情報を持ちよって役員会を毎月続行することをお勧

めします。不動産の個人所有と違って法人での所有となりますので、経費の点について

も何かと有利になります。

　是非、一度実行してみてください。